Die Situation dürfte mancher Immobilieninteressent bereits erlebt haben: Da ist das Interesse an einem Haus oder einer Wohnung so groß, das man sich das Objekt gerne reservieren würde. Auf diesen Kundenwunsch hat manches Maklerbüro bereits reagiert: Sie ermöglichen dem Kunden eine Reservierung, verlangen dafür aber in vorformulierten Verträgen und Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch eine Gebühr.
Was passiert jedoch, wenn das Geschäft nicht zustande kommt und seine Reservierungsgebühr nicht wieder erstattet wird? Um die Frage ging es jetzt bei einem Fall, über den letztendlich der Bundesgerichtshof entscheiden musste (Urteil vom 20.04.2023, Az.: I ZR 113/22). Und der verneinte diese Frage ganz klar und stellte auch klar, dass dieses auch dann gelte, wenn die Gebühr nicht direkt im Maklervertrag steht, sondern separat vereinbart wird.
Der Bonner Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WIE) begrüßt das Urteil und sieht in ihm eine Stärkung des Verbraucherschutzes. Der Bundesgerichtshof ergänzt und bekräftigt mit diesem Urteil nach Ansicht von WiE seine bisherige Rechtsprechung. Jetzt sei klar: „Eine Reservierungsgebühr ist auch dann unzulässig, wenn sie nicht im Maklervertrag selbst, sondern in einer separaten Vereinbarung ergänzend zum Maklervertrag vereinbart wird“, erklärt WiE-Rechtsreferent Michael Nack: „Es spielt für den Kaufinteressenten keine Rolle, ob die Reservierungsgebühr im Maklervertrag oder in einer gesonderten Vereinbarung steht.“ Die Benachteiligung und Auswirkung für den Verbraucher sei in beiden Fällen identisch. Daher sei es gut, „dass der BGH nun auch den ,Schleichweg' von Maklern, über eine gesonderte Vereinbarung eine Reservierungsgebühr zu erheben, einen Riegel vorgeschoben und den Verbraucherschutz dadurch gestärkt hat“.
WiE kritisiert das Erheben Reservierungsgebühr einer schon seit langem. „Es handelt sich häufig um den Versuch von Immobilienmaklern, eine zusätzliche Einnahmequelle zu schaffen“, so Michael Nack. Das Urteil betrifft laut WiE alle Fälle, in denen Makler mit ihren Kunden vorgefertigte Reservierungsverträge abgeschlossen haben.
Dazu sagt Wolfgang Lang, Syndikusrechtsanwalt von Haus & Grund Bonn/Rhein Sieg: „Verrechnung bezeichnet den Ausgleich oder die Saldierung gegenseitiger Forderungen.“ Die Gegenseitigkeit setzten jedoch voraus, dass die beiden an diesem Vorgang beteiligten Vertragsparteien identisch sind. „Daher ist auch bei erfolgreichem Abschluss des Hauptvertrages (Kaufvertrag über die Immobilie) eine Verrechnung der Reservierungsgebühr/-kaution mit dem Kaufpreis in der Regel nicht möglich, denn der Kaufpreis wird zwischen Immobilienkäufer und Verkäufer, die Reservierungsgebühr dagegen zwischen Immobilienkäufer und Makler geschuldet.“ Der Makler könne allerdings für den Fall des Abschlusses des Kaufvertrages, die Reservierungsgebühr/-kaution auf seine Maklerprovision gegenüber dem Immobilienkäufer anrechnen. voa
